同样是拆迁，为什么大家补偿就不一样呢？北京拆迁律师解答

  “企业拆迁标准是多少?”“我家房子拆迁的补偿的标准是多少?”“门脸房征收补偿标准是什么?”北京英淇拆迁律师团队的律师经常接到这样的咨询,老百姓遇到房屋拆迁时,大家最在意的就是房屋补偿按照法律规定价值几何?

 我们国家很大,每个地域的经济发展不一样,所以国家法律法规不会规定房屋拆迁补偿每平米多少钱,房屋的位置、房屋质量、装修水平等不同拆迁补偿也不同,今天就为大家讲一讲房屋拆迁的补偿高低与什么因素有直接关系。

 一、房屋结构和成新程度影响拆迁补偿

 在房屋拆迁补偿对于房屋结构的不同导致房屋拆迁补偿也不一样。房屋有木质结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型。一般情况下,钢结构的价值>钢筋混凝土结构的价值>砖混结构的价值>木质结构的价值。

 房屋的成新程度也影响补偿。房屋使用时间的长短对房屋补偿价格影响也是明显的。一般而言,房龄越高,价值越低,但一些有悠久历史和特定意义的房屋,不能按照上面的房龄因素来评估,否则会低估被征收人房屋的价值。对于这种房屋,其价值往往要高于新房。

 二、房屋用途影响拆迁补偿

 在房屋拆迁补偿对于房屋用途的不同补偿也不相同,有的房屋是自己居住,也有的房屋是做经营使用,还有的用作厂房,仓库使用。一般情况下价值的递进状态为商业性用房的价值>住宅用房的价值>工业用房的价值。

 三、房屋区位不同影响拆迁补偿

 在一个城市里,房屋的面积、用途、结构确定的情况下,房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位,也就是老百姓所说的繁华程度,同样的房屋在好地段还是不在好地段,房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高,还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格,显然不可同日而语。

 四、房屋评估价格影响拆迁补偿

 1.评估机构大多会受到政府干预

 涉及到征收拆迁,对房屋进行价值评估是必不可少的一个环节。但是主导拆迁工作的是政府,评估机构大多会受到干预。不能独立客观公正的对你的房屋进行评估。

 2.估价方法存在的问题

 目前大多采取基准价格结合成新、区位、临街等系数综合确定。与估价规范不符,因为房屋价格有市场来决定,不仅仅受房屋本身固有因素影响,而且《房地产估价规程》中也没有“基准价格”的概念。

 3.确定房屋基准价格存在的问题

 基准价的测算,首先由政府认定估价机构,然后由该机构测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,不仅不能准确反映市场房屋价格变化,甚至存在政府及其部门有意压低基准价的行为。

 4.房屋拆迁补偿价存在的问题

 土地的补偿价没有真正体现,现在的拆迁评估反映的是房屋的有形状态价,不能反映土地这一无形资产价。没有考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因素,而是将土地和房屋重置价合并计算基准价,以房屋的建筑面积来测算,必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的土地价格高的歪理。

 5.房屋性质认定上存在的问题

 不考虑房屋的实际用途和使用价值,不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

 安置房价格确定上存在的问题:安置房是由拆迁人提供的,价格确定应是由开发商随行就市,但是被拆迁人拿到的房屋往往是拆迁几年后,肯定会导致安置房价、拆迁补偿价之间公平、公证的丧失。