10年租金180万的“豪宅”到底值不值?

文章来源:中国网
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发布时间:2018-04-23 16:24:49

买不起房不可怕!可怕的是连租你都租不起啦!类似这种感慨或者是标题上周在朋友圈里频繁出现,有销售拿这个消息来劝你赶紧买房,“鸡汤博主们”用这个来宣扬逃离北上广。

  其实背后到底什么样?看明白就不会慌了,没必要被人轻易“贩卖”情绪。

  事情的起因是万科在西北旺永丰的翡翠书院即将开始招租,作为首个开发商全自持的项目,翡翠书院面向市场推出两种户型:一种是90㎡的小三居,租金预计1.5万/月-1.8万/月;另一种是别墅类的叠拼产品,180㎡的四居室要租到3万/月---4万/月。

  价格出来后有网友开始吐槽:长租10年,租金180万,到头来房子还不是自己的!而开发商也有苦说不出:响应政府号召,拿地出资建房,10年都回不了款,即便是租到1.8万/月,自己还是不挣钱。

  从成本反推,地价109亿+资金和建安成本50亿,目前总成本160亿,还不考虑配套、长期经营成本、维新成本(产品定价的合理性)。理想条件下,项目对企业而言极其微利,甚至有赔钱的风险。

  整个事件,到底是市场反应过激还是另有逻辑?可以从几方面来分析一下!

  1、房租到底高不高?

  首先要明确一点,房租涨是必然,接下来的每年都会按一定幅度上扬,这是趋势。

  但并不是像很多人预想的那样,因为这种高价长租房的出现租金就要一飞冲天。长租房,尤其是像翡翠书院这种高价拿地的项目,只是北京楼市调控下的少数产物,数量不多,不具有代表性,更不足以托高整个北京租赁市场的行情。

  其实进入2017年,全自持地块的成交已经消失,最多就是开发商自持70%,而且后来这一比例也越来越低,自持比例已显得微不足道。

  所以无需神经过敏,把个别现象肆意放大,对于普通人来说,现在北京正推建大量公租房,包括企业自持用地建设集体用房,都是在解决“房住不炒”的问题,未来的楼市会逐渐分化出不同的格局。

  房屋租赁市场的需求是多样的,有中低端需求,也有高端需求。万科长租公寓有经济适用的泊寓,也有家庭型高端产品翡翠书院。其实,泊寓才是万科长租公寓的主流产品,已有14.5万间。

  翡翠书院定位高端产品,数量少,满足少部分人群需求。所以,不能因为翡翠书院价格高,就说开发商推高租金,说万科作恶打劫。

  再说,翡翠书院房租高不高是一种纯粹的市场行为,而非强制,只要有人或者企业愿意买单,自然可以印证万科的做法。

  如果未来人家大跌眼睛的满租了,哪些吐槽的人是不是会再次感慨:是贫穷限制了自己的想象力呢?

  2、房子到底是租给谁的?

  毋庸置疑,个房子肯定不是租给普通消费者的,所以大可不必因为这个项目的定价而怨气丛生。

  其实,北京高租金活得好的项目有的是,只是我们之前并没有刻意关注。看几个北京高档公寓的租金,哪一个比翡翠书院低?

  

 

  你肯定会说:东三环核心商圈的租金就应该高。那好,再看两个非核心商圈的公寓租赁价格。

  

 

  怎么样?连四环外青年路的达美公寓租金都比翡翠书院高出30—40%。

  如果继续质疑地段,就不得不说项目的客群定位了。近两年,收入最高的人群只存在于两类行业:金融和高科技。做金融的分布在CBD、金融街居多;做IT的大部分集中在海淀中关村。

  虽然中关村还无法跟旧金山的硅谷相提并论,但是像这种高科技互联网企业扎堆的地方有一个共性,就是这些地方的租金、房价甚至到基本的消费水平都会远超同地段的其他区域。

  比如硅谷所在区域的山景城,一套2居室的公寓租金平均在3500—4000美金,而同样的价格换到洛杉矶就可以租到豪宅和别墅。

  而万科的定位很清晰,明确表示翡翠书院的长租住房主要面向的是IT行业的精英、高收入的程序员和高管这类群体。

  要知道知名的西北旺“后厂村”那带可是云集了腾讯、百度、新浪、网易、滴滴等最多金的几十家高科技和互联网企业,其中的精英自然有这个能力承受这个价位的租金。

  

 

  别忘了,这租金可未必由个人承担,真正的人才,公司会有租房补贴的。北京刚刚在上个月颁布了人才引进计划,其中科技类人才成了香饽饽。来自全国各地的IT精英暂时没有购房资格,难道不能租一个好点房子吗?

  而且,像翡翠书院这种政府支持的长租公寓,未来不仅租售同权,孩子可以上海淀的学校,而且还能做租金的贷款,大大降低一次10年租金支付的压力。

  不用看房东的脸色,为每年上调的租金而烦恼,踏踏实实住在由万科提供的高品质服务的低密社区中,这个逻辑说的通。

  3、翡翠书院到底是什么产品?

  租金高低还是要看产品。根据万科的介绍,翡翠书院的打造不压市场上任何一个高档公寓的项目。

  “翡翠系”是万科高端住宅系列。根据目前规划,翡翠书院将采用低密社区建造方式,建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设。

  

 

  除了全部采用别墅级精装修的标准交房,项目还配备了智能家居,中央空调、新风系统和全屋净水系统等硬件设施。同时,翡翠书院还会注入互联、开放、共享的理念,将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接,为业主提供同样高品质的物业和配套服务。

  从成本上说,翡翠书院将按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造,是能够达到节能减排目的的绿色建筑,其不仅对环境无害,而且能充分利用环境自然资源,保持生态平衡,实现可持续发展。

  看得出来,翡翠书院的设计花了大力气,其调性不输北京任何一个豪宅项目。

  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

  去年底,链家董事长左晖在一个论坛上演讲,他认为,未来北京会有1000万人租房,北京

  需要的租房面积将达两亿平米。解决如此庞大的租赁需求,未来房屋的机构化率占比会越来越高,而从业主端直接租给房客的比例会越来越低。

  至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨,左晖指出,只要一个城市的人均收入水平在持续上涨,房租上涨便是大概率事件。

  

 

  翡翠书院现在看房租是不低,但不要忘了,这个租金是锁定10年的,10年后这个租金到底高不高,拿北京的房子倒推10年看看涨了几倍大概就平衡了。

  所以说,任何产品都不是卖给所有人的,也不是租给所有人的,当北京豪宅卖到20万/平米都能心平气和的话,何必对突然冒出的高房租大惊小怪呢?