新政下最具发展前瞻的五种特色小镇模式

　截至2017年12月，仅河南一地，已有近20家房企布局特色小镇。

　　仅四季度以来，已有近50家上市公司发布了有关特色小镇的公告。

　　特色小镇已然成为了社会资本尤其是房企猎食的对象!

　　但房地产化无疑扭曲了发改委、住建部等国家部委鼓励特色小镇发展，“镇”兴中国的初衷。12月4日，发改委等四部委联合印发《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，要求严控房地产化倾向，准确把握特色小镇内涵。为此，中国云谷产业研究院甄选出了五种新政下最具发展前瞻的特色小镇模式，供地方政府、社会资本等机构参考。

一、农业小镇：加快城乡一体化均衡发展

　　从年初国务院印发的中央一号文件，到9月底发改委、中国农业发展银行联合印发《关于开展农业政策性金融支持返乡创业有关工作的通知》，三农发展备受国家部委的重视。

　　代表企业：蓝城。

　　代表案例：春风长乐。

(春风长乐图，图片来自网络)

　　蓝城在2012年便与浙江省农业科学院共同成立蓝城农业，致力于实现农业现代化、市民餐桌安全、农民创富增收三者共赢。特色小镇东风吹起，蓝城农业小镇顺势而生，其产业优势凸显。宋卫平曾豪言“百镇万亿计划”，也甘于脚踏实地，“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。”

　　蓝城农业小镇布局在杭州、上海等大城市周边，中心1平方公里进行地产开发，利用自身农业产业优势带动周边2平方公里农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统，初步实现农业发展与小镇盈利共赢。

二、产业小镇：以集群发展推动地方特色产业升级

　　《意见》指出，坚持产业建镇，立足各地区要素禀赋和比较优势，挖掘最有基础、最具潜力、最能成长的特色产业，做精做强主导特色产业，打造具有核心竞争力和可持续发展特征的独特产业生态。

　　代表企业：中国云谷。

　　代表案例：玫瑰小镇。

(玫瑰小镇规划图)

　　“特色小镇的核心是产业运营。”中国云谷CEO甘靖在接受经济日报记者专访时指出。中国云谷以专注于产业运营著称，是特色产业小镇运营商的领跑者。目前开发的十余个特色小镇，尽皆严格践行政策的规范，如平阴玫瑰小镇、舟山渔业小镇、海盐时尚家居小镇、金塘螺杆小镇、枣庄石榴小镇、本溪森林小镇、马鞍山钢铁小镇、梧州长洲岛生态特色小镇等，皆是立足于当地的特色产业运营，几乎全部获得了当地省市重点项目扶持。

　　云谷产业小镇是甄选大中城市周边、有特色优势产业的小镇为创建对象，遵循产业园区到产业综合体，再到产业小镇的进化路径。小镇一期以特色产业运营为核心，以“产业引擎+科技引擎+金融引擎”，促进产业集群发展，推动当地产业转型升级。小镇二期发展产业文旅、产业配套，开发产业地产，打造宜业宜居宜游的特色产业小镇。

三、科技小镇：创新是未来经济的增长点

　　习近平总书记在十九大报告中指出：创新是引领发展的第一动力，是建设现代化经济体系的战略支撑。而科技小镇则为其重要载体之一。

　　代表企业：碧桂园。

　　代表案例：潼湖科技小镇。

(潼湖科技小镇规划图，图片来自网络)

　　仅在三部委发布《通知》的一个月之后，作为中国房地产企业中的翘楚，2016年8月，碧桂园便启动“科技小镇”战略：未来五年计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发。并视其为企业未来经济增长点。目前已经在珠三角、长三角、环北京等区域完成了科技小镇的初步布局。其潼湖科技小镇，于今年5月份开工，是广东省首个动工的科技小镇示范项目。

　　产业先行，先产后城是其建设理念。碧桂园科技小镇根据产业的发展和导入情况，基本布局在全国一线城市周边和强二线城市范围。除了承接区域内已有的产业基础优势，碧桂园也十分重视外部资源的导入，如思科等20余家科技企业产业联盟。在创新小镇的建设配比中，碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%、30%、40%，这个比例对于大多数小镇运营商而言，值得借鉴。

四、文旅小镇：文化+旅游，助推新型城镇化

　　中国旅游研究院发布的《2016年中国旅游业统计公报》显示：2016年全国国内旅游人数44.4亿人次，比上年增长11%。国内旅游收入3.94万亿元，比上年增长15.2%。文旅市场的广阔不言而喻。

　　代表企业：华侨城。

　　代表案例：甘坑客家小镇。

(甘坑客家小镇图，图片来自网络)

　　连续5年雄踞全球主题公园集团四强，领航亚洲的华侨城，其文旅产业优势无可比拟。6月份，华侨城北方集团品牌发布会上，宣布“100个美丽乡村”计划，将投资建设一百座具有中国传统民俗文化特色小镇。作为华侨城现在的小镇项目代表，之后提到华侨城，除了欢乐谷，世界之窗、锦绣中华民俗村等IP外，可能要再加上甘坑新镇。

　　“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是其城镇化项目的战略支撑。华侨城文化集团总经理胡梅林说，要挖掘传统文化，形成原创IP，与小镇开发相结合，形成新的特色小镇发展模式。甘坑新镇在深挖客家民俗、民居、建筑、美食等文化基础上，大力发展新型文化创意产业，尤其是导入和培育具有高科技含量和高艺术水准的原创文化内容产业，形成高端文化创意产业园区，带动“文化+”相关的科技、旅游、商业、生态、农业、教育、家居等现代新型城镇化产业的转型升级和快速发展。这就是华侨城“文化+旅游+城镇化”战略。

五、社区功能型小镇：打造理想生活的现实样板

　　随着一二线城市核心区的土地供应日益紧张，以及人们对美好生活的无比向往，在城市周边开发社区功能型小镇逐渐成为市场的方向，譬如养老、颐乐、康养等，市场何止万亿。

　　代表企业：万科。

　　代表案例：良渚文化村。

(良渚文化村图，图片来自网络)

　　长期雄霸房地产TOP榜的万科至今未有明确的特色小镇规划，在今天显得有些另类。但嘴上不说，身体是诚实的。万科已经签约了北京门头沟军庄镇、万科弗农小镇等，还有一个经营了十余年，累计投入200多亿的良渚文化村，可谓是业界一个代表案例。

　　良渚文化村可以看做是理想社区型小镇，基本实现了生态、生活、生产的“三生融合”。在生活方面，早在2011年，在万科与3600 余户业主的联合推动下，形成了中国第一份“村民公约”并延续至今，现有超过1000名成员的志愿者团队及20余个公益社团，成为社区文化建设的核心力量。在产业方面，良渚文化村文创、教育、养老、旅游四大产业已累计投资20亿元，提供就业岗位超过3000个，年产值达到2亿元，并呈现良好的增长态势。

　　小结：模式终是回归商业本质，不管是蓝城的农业小镇、云谷的产业小镇，还是华侨城的文旅小镇，“三产三生”融合是大势。风口所在，践行之下，基于底层盈利逻辑会不断衍生出创新有趣的小镇模式，笔者再一一探讨。