多地楼市调控再升级 房价或继续承压

本报记者 郭冬瑾报道

楼市的调控政策总是一波波“袭来”，这一轮来的格外密集。

9月底全国密集楼市调控之后月余，各热点城市便相继出台政策再控房价。武汉市房管局11月14日深夜下发通知，从15日起，武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策，提出强化住房限购限贷等措施，其中包括“本地人禁买第三套，外地人需两年社保纳税且对于补缴的不予认定”等。就在当天，深圳也调整住房公积金贷款首付比例，无房者贷款首套房首付比例最低由20%提高至30%；有一套住房者，使用公积金再次购房首付比例不低于70%。而就在5天前，杭州发布信息，楼市调控政策再次升级，加码限贷、限购。

这是近期杭州政府第四次、武汉政府第三次出台政策调控房地产市场。

“本轮房地产调控与往年最大的不同是，持续的打补丁，加压力，并且叠加历史最严格的执行力度。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

对于“史上最严”，全国房地产商会理事李骁则有着不同的理解。他在接受《中国产经新闻》记者采访时举例说明：“目前各热门城市中，上海的限购政策是最严厉的，但是上海的房价涨的还是比较快，这说明政策是否严格不是最重要的因素，此轮热门二线城市和一线城市价格上涨背后的问题也不是限购限贷这类行政化政策能够解决的，所以即便调控密集出台，还号称史上最严，也是短期行为，难以治本。”

调控之下，楼市成交已经出现回落，但房价对此的确并不敏感。以杭州为例，据中原地产统计数据，经过一个月的调控，10月份杭州商品住宅成交量回落40%，但房价依旧高位运行并呈上升趋势，当月杭州商品住宅成交均价为每平方米20208元，环比上涨4.1%，同比上涨32.6%。

“需要注意的是，成交下滑不仅受消费者预期影响，更多的是房企资金压力小，选择捂盘，或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假。”CRIC研究中心研究员杨科伟对成交量的下滑分析道。

李骁也表示：“政策的边际效应是递减的，当限购限贷的政策首次出台的时候，市场噤若寒蝉，对成交量和价格的控制效果都比较明显，但一轮又一轮的加码至今，边际效应已经递减，如果调控政策不能推陈出新、触动根本，很难再引导新的市场预期，影响房价的效果也会大打折扣。”

“房价上涨背后的深层次原因在于经济结构的不平衡，一是房地产市场太热；二是各地区之间经济发展不平衡、资源配置不均衡，资金都向资源集中的地方靠拢，这导致了大部分省会城市和一线城市人口持续导入，资金的存量和增量都比较高，这是房价上涨的深层次原因。”李骁分析到，要控制房价，就必须触动这一根本。

即便业内对于政策的效果持怀疑态度，但对今年第四季度的房价走向还是有着相对一致的判断。

“政策的出台还是会让市场预期出现松动的，加之过去一年市场的大幅波动，已经消化了相当多的需求，‘火暴’再现肯定需要再储备能量了，所以可以预期密集出台政策的城市在短时间内房价将呈现平稳的趋势。”李骁指出。

杨科伟也表示，限购令直接削减了需求基数，限贷升级则加大购房成本，预计购房者观望情绪将愈发浓郁，四季度成交量下滑已成定局。