区块链技术让“以房养老”不是梦

截止2016年，中国60岁以上的老人已超过2.3亿，占总人口的16.7%，目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。作为全球老龄产业市场潜力最大的国家之一，中国养老行业仍存在许多急需完善之处。养老行业是关系到每一个人切身利益的现实问题，引起了国家的高度重视和全社会的广泛关注。

国家试点“以房养老”政策

  目前业内普遍认为，中国老龄化的主要特征是增速快、规模大、未富先老，而养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。由于我们的保险制度还不健全，社区养老和机构养老不成熟，而传统的家庭养老模式也被“421”模式无情打碎。

2004年底，中国保监会首次提出“以房养老”的概念，计划在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种，旨在让老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。2014年6月23日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》（以下简称《意见》），将于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。

“以房养老”落地之痛

  《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。

以房养老政策虽然终于落地，保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。但从目前来看，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都仅有22户家庭获得承保，可想还远远没能形成规模效应，而且目前国内仅有一家保险公司推出以房养老保险产品。虽然以房养老无疑是在公共财政尚无法解决养老问题时的一种有益补充，但由于我们相关法律法规的不健全，各种手续过于复杂，操作过程中存在诸多困难，加上这种新型养老方式并不太符合老人的传统观念，以房养老在国内推行可能面临的很多的现实困境。

期待房产信托纳入“以房养老”的重点

相比于美国、日本、英国等发达国家，以房养老已经发展了几十年甚至近百年的历史，而最为常见和成熟就是信托模式的以房养老。中国要想真正实现老人以房养老，信托模式是一种有益的制度探索。

信托型以房养老的运作流程是，老年人将房屋产权委托给信托机构并设立信托，指定自己为信托受益人，受托人将管理、处分委托人房产取得的信托收益定期支付给老年人。在此过程中，通常实现了房产的转移，老年人在专业养老机构中颐养天年；而受托机构则可对信托财产进行出售、租赁及证券化处理等整合性运作，以获取收益用以支付专业养老机构的费用。

但由于我们对不动产法律的规定以及信托法的不健全、信托登记制度的空白。导致房产信托目前还只是一种尝试。这有几个问题：一是过户问题。一般的家族信托往往都是以财产权、股权、房产、票据作为信托财产，将财产委托给受托人，这就需要有过户制度，因为是房产，就得有一个非交易过户的制度。目前非交易过户限于继承、赠与等方式，相关机构不接受根据信托文件办理非交易过户；二是办理过户之后，要有信托财产的登记或信托公示。按照我国有些法律，比如房产、专利权，不登记不产生权利转移的法律效力。房产登记是取得权属的前提，因此原来委托人名下的房产过户到受托人的名下，为了保证跟受托人的财产区分开来，以保证信托生效，就必须登记这是个信托财产，目前这个制度没有。此外，信托制度与我国目前的税收制度也存在着冲突。

我国养老保险制度现有的法律、法规还远远跟不上发展要求，而在投资基金法和目前的信托法中，也没有适合养老产品的“土壤”。就“以房养老”来说，难道以房产信托为重点的以房养老真的走不通吗？答案是否定的。

 亿律区块链技术跨越房产信托法律壁垒

  由亿律集团推出的区块链技术运用在房产信托业务中则让信托型以房养老成为了可能。区块链包括分布式数据存储、共识算法、加密算法、点对点传输网络等一系列技术的组合，这让区块链的数据具有不可篡改、永久保存的特性，能够让不同的合作伙伴建立起分布式的信任机制，从而实现商业模式、治理环境、业务流程、组织结构等多角度、一系列的创新。

由于区块链的特性，在尽职调查、产品设计、发行购买、存续期管理等重要环节合理运用区块链，它可以保证数字资产安全，可以保证数据不可篡改，而且智能合约可以保证合约代码，通过数字货让房产信托成为可能。

未来区块链在房产信托业务中可能扮演的角色：委托人有一套价值5000万元的房产需要信托公司进行以房养老，信托公司在不用过户的情况下把房产价值转换成一定的数字资产放在区块链上，由于有智能合约，区块链可以保证数字资产永远存在，并且不受其他人干预。假设当时定的合约是每月给老人2万元，这个工作可以由区块链来代为执行，每月把固定的资金打到老人账户中。以抵押的形式让数字货币与权利凭证在区块链上实现转换，由于区块链安全稳定，就可以让合同自动无法篡改地执行下去。

区块链技术的出现，使房产信托在目前中国法律不完备的情况，作为一个很有益的尝试，也许随着区块链技术的发展，中国的“以房养老”不再是梦。